Huis Verhuren

Er is de laatste periode een bijzondere ontwikkeling in de woningmarkt merkbaar. Meer en meer beleggers kopen een huis verhuren. Een woning verhuren is voor veel vermogenden het beleggen geworden. Met de lage bankrentes en weinige andere opties voor het verkrijgen van financieel rendement, zoeken vermogenden hun heil in het beleggen in een appartement voor verhuur. Bovendien geldt: de vraag naar huurwoningen met huurprijzen tussen de € 700,- en 1100,- per maand is groot. Omdat vermogende particulieren in de meeste gevallen weinig bekend zijn met het vinden van goede huurders, doen vermogenden steeds meer een beroep op verhuurmakelaar voor het vinden van eerlijke huurders.

Een appartement verhuren

Is een woning verhuren interessant? Volgens diverse onderzoeken is de gemiddelde huurprijs van een huurappartement in de vrije sector in Nederland de laatste tijd met meer dan 6% toegenomen ten opzichte van hetzelfde kwartaal het jaar daarvoor. De gemiddelde huurprijs blijkt zodoende uit te komen op circa 13,50 euro per vierkante meter per maand. Volgens onderzoek is met name de laatste twee jaren de huur in de Randstad hard omhoog gegaan. En ook buiten de Randstad nemen de prijzen de laatste tijd toe. Een appartement huren in Amsterdam is nog steeds heel wat duurder dan elders. Maar ook de verhuurmakelaar Amersfoort, Utrecht en Almere geven aan de huurprijzen zijn omhoog gegaan.

Woning aanbieden?

Voor sommige mensen komt de vraag boven of zijn hun (oude) woning zullen verhuren in plaats van aanbieden, zodra zij zelf een nieuwe huis hebben gekocht. Wat gaan we doen met het oude woning? De vraag is dan: het appartement verhuren of verkopen? Een woning te koop aanbieden levert ineens een bedrag op, en een woning verhuren levert een inkomstenbron op die maandelijks oplevert – en bij hoger wordende woningprijzen mogelijk ook een grotere som bij verkoop in de toekomst. Of verhuur interessanter is dan verkoop hangt met name af van de berekening: wat levert het meeste op? En is er een aantrekkelijk alternatief dat meer oplevert dan verhuur wanneer u het vermogen dat vrij komt door eventuele verkoop daarin belegt? Als u een appartement heeft dat goed verhuurbaar is, is verhuur dikwijls een goed alternatief – zeker gegeven de meestal minder aantrekkelijke andere manieren van beleggen.

Activiteiten van de verhuurmakelaar

Een verhuurmakelaar kent op hoofdlijn twee activiteiten: het vinden van huurders (en alles wat daar bij komt kijken) en het beheren van een huis en de huurders. Dit heeft als gevolg dat de verhuurmakelaar enkele van de volgende taken uitvoert:

  • Huurcontract opstellen.
  • Onderhandeling met de potentiele huurder.
  • Reacties van potentiele huurders opvangen en controleren of zij passen in de doelgroep.
  • Op de hoogte brengen van organisaties (voor expat verhuur) en zoekende huurders uit eigen bestand.
  • Bepalen van uw verhuurdoel (denk aan korte of langetermijn verhuur) .
  • Het opmeten van de woonruimte(s).
  • Het verzorgen van bezichtigingen van de woning.
  • Ontvangen van borg.

De verhuurmakelaar beschikt over (juridische) inzichten en kent de lokale markt. Welke type woningen is momenteel in trek? Wat is een geschikte huurprijs? Met accurate huurcontracten worden risico’s van verhuur beperkt. Daarnaast is de verhuurmakelaar een bron van (praktijk)ervaring. Hij of zij kent de risico’s van de verhuur van een woning. En kan een verhuurder helpen risico’s te omzeilen.

 

De verhuurmakelaar is voor de verhuurder of voor de huurder (niet voor beide)

Een goede verhuurmakelaar is er voor u. Ook al is het zo dat het bij wet niet toegestaan is, bestaan er zekere verhuurmakelaars die via een omweg een rekening voor hun werkzaamheden indienen bij zowel de verhuurder, als bij de huurder. Dit is officieel verboden, aangezien hij of zij die de verhuurmakelaar betaalt, er vanuit zou mogen gaan dat deze diens belangen vertegenwoordigd. Wanneer de verhuurmakelaar zowel de verhuurder als de huurder als klant heeft, kan de verhuurmakelaar zich nooit maximaal inzetten voor beide – aangezien zij beiden een tegengesteld belang hebben. Bijvoorbeeld als het gaat om de hoogte van de huurprijs. In de meeste gevallen wordt de verhuurmakelaar ingeschakeld door de verhuurder – en zal dus zorgen voor een betrouwbare huurder voor zijn of haar woning. De huurder hoeft de verhuurmakelaar dan niet te betalen. In sommige gevallen wordt de verhuurmakelaar inschakelt door de huurder – bijvoorbeeld bij een zoekopdracht. De verhuurmakelaar wordt dan betaalt door de huurder. De verhuurder heeft dan als het goed is geen kosten aan deze verhuurmakelaar.

Wat is het resultaat?

Een woning verhuren – wat levert het op? Om te bepalen wat een huis verhuren oplevert, moet u een aanwijzing hebben van de verwachte opbrengsten en kosten. Het verschil tussen beide is uw winst van verhuur. Om te bepalen of het een goede investering is, zou u het kunnen vergelijken met andere rendementen die u elders zou kunnen bereiken. U kunt de winst uit verhuur bijvoorbeeld vergelijken met wat u zou behalen wanneer u het vastgoed zou te koop aanbieden en deze som geld op de bank zou zetten. 

Voor een goede afweging moet u ten eerste inzicht hebben in de (te verwachten) kosten van verhuur. Belangrijkste kosten zijn bijvoorbeeld onderhoudskosten, abonnementen (op bijvoorbeeld CV of wasmachines), gemeentelijke lasten en kosten die gemoeid zijn met het vinden van nieuwe huurders. Een kostenpost die vaak vergeten wordt, zijn de kosten van leegstand. Wanneer het woning een of twee maanden per jaar leegstaat, heeft een aanzienlijk ander resultaat dan wanneer het continu verhuurd wordt. 

U dient een inschatting te maken van de te verwachten opbrengsten, ofwel: de huur die u maandelijks kunt innen. De hoogte van huur is afhankelijk van type appartement, locatie, staat van onderhoud, voorzieningen in de omgeving, afstand tot openbaar vervoer en uitvalswegen, afstand tot een (handel)centrum, etc. Kortom: alles waar veel huurders belang aan hechten. Let op dat u zichzelf niet rijk rekent met huurprijzen. Een te hoge huurprijs, kan leiden tot langere leegstand. Dikwijls is een wat lagere huurprijs te prefereren boven een hogere prijs maar met langere leegstand.

Waar heeft een verhuurder mee te maken?

Voordat een verhuurder kan starten met verhuur, heeft hij wat stappen te zetten. Bij de beginnende verhuurder hoort men vaak dezelfde vraagstukken. De verhuurder dient heel wat vragen te beantwoorden voordat hij/zij een woning kan verhuren. Enkele voorbeeld vraagstukken van verhuurders zijn:

  • Wat is de maximale huurprijs voor mijn woning?
  • Welke belasting gevolgen heeft woningverhuur?
  • Hoe kan ik voorkomen dat mijn huis een wietplantage wordt?
  • Hoe snel kan ik mijn woning verhuren?
  • Hoe kan ik een marktconforme huurprijs bepalen voor mijn woning?
  • Op welke doelgroep van huurders moet ik mij richten?
  • Wat kost een betrouwbare verhuurmakelaar?

Het beantwoorden van deze vragen kan deels door het doen van onderzoek. Maar vaker helpt het wanneer men uit ervaring kan spreken. Aangezien veel verhuurders een appartement voor de eerste keer zullen verhuren, is het verstandig gebruik te maken van de ervaring van een verhuurmakelaar.

 

Verhuur aan expats

Sommige verhuurders zijn met name geinteresseerd in de verhuur aan expatriates (ofwel: expats). Een expat is iemand die tijdelijk in een ander land verblijft. Vaak gelden expats als ideale huurders, aangezien zij dikwijls werken voor grote, gerenomeerde ondernemingen. Expats hebben daarom in elk geval een baan en in de meeste gevallen voldoende salaris zodat zij de huur kunnen blijven voldoen. Daarnaast voorziet het bedrijf vaak in vergoedingen voor huur, waardoor eventuele financiele zaken meestal snel en zakelijk afgehandeld kunnen worden. 

Verhuur aan expats is in bepaalde opzichten anders dan verhuur aan andere huurders. Expats hebben meestal wat hogere eisen voor bijvoorbeeld parkeergelegenheid, nabijheid van snelwegen en bereikbaarheid van (winkel)centra. Daarnaast zijn veel expats geinteresseerd in gemeubileerde verhuur (in plaats van alleen gestoffeerde verhuur), aangezien zij zelf geen meubels hebben – of deze wensen aan te schaffen voor de korte periode dat zij in Nederland huren. Aangezien expats uit een ander land komen, is er een mogelijkheid voor miscommunicatie of andere (woon)gewoonten, die afwijken van wat men in Nederland gewend is. Een open blik hebben op eventuele verschillen helpt. Tot slot vindt communicatie met expatriates in de regel plaats in het Engels. Contracten, brieven, emails en andere communicatievormen zullen in het Engels moeten gebeuren. Let op bij gebruik van een verhuurmakelaar: niet alle verhuurmakelaars hebben Engelse contracten. Mogelijk heeft u extra kosten bij het correct vertalen van uw communicatie. Pas op voor misverstanden: liever iets te duidelijk uitleggen, dan dat later blijkt dus u en uw huurder elkaar niet hebben begrepen – en daarom problemen ontstaan.

Hoe onzorgvuldige huurders vermijden?

Een van de grootste rampscenario’s voor verhuurders is dat zij onzorgvuldige huurders in hun appartement hebben toegelaten – en er nooit meer vanaf komen. En hoewel het misschien lijkt alsof je gewoon pech kunt hebben met huurders, er zijn veel zaken die de kans op slechte huurders enorm kunnen verminderen. Het begint met uw huis: welke soort huurder komt hier op af? Een appartement dat goed onderhouden is, trekt in de regel meer geschikte huurders aan, dan een slecht onderhouden huis. Hoe wordt een appartement gepresenteerd aan potentiele huurders? Goede foto’s en een duidelijke beschrijving doen heel veel bij het vinden van de juiste huurders. Verder is een persoonlijke ontmoeting met (potentiele) huurders iets om altijd in te plannen. Een persoonlijke ontmoeting vertelt u meer dan een grote stapel documenten. Maar uiteraard moeten ook de documenten (zoals id-card, werkgeversverklaring, eventuele aanbevelingen van vorige verhuurders) in orde zijn. Tot slot, niet onbelangrijk, moet u een connectie” hebben met uw huurders. Een slecht onderbuikgevoel is dikwijls (in tegenstelling tot wat u wellicht elders hoort) een zeer goede voorspeller voor toekomstige problemen.

Verhuur van een appartement ook voor mij aantrekkelijk?

Is een woning verhuren wat voor u? Dat hangt er vanaf. Hebt u een huis dat gewild is door huurders – door bijvoorbeeld de locatie, indeling en staat van onderhoud? En kunt u zakelijk omgaan met eventuele huurders? Dan is een woning verhuren een aantrekkelijke optie om rendement te behalen met uw (spaar)geld. Neem contact op met een verhuurmakelaar om uw ideeen voor te leggen; in de meeste gevallen voorziet de verhuurmakelaar u vrijblijvend tips over de verhuur van uw appartement.

http://www.huisverhuren.eu/